Předkupní právo státu na pozemky v CHKO – přehledně a srozumitelně
Prodáváte pozemek v CHKO? Zjistěte, kdy má stát předkupní právo a jak celý proces zvládnout bez zbytečných průtahů. Přehledně a prakticky.
Chcete mít v tom jasno?
Prodej i koupě pozemku se specifiky jako CHKO, ZCHÚ nebo předkupní právo státu si zaslouží pozornost.
Ráda vám pomohu s přípravou podkladů, právním posouzením i celým procesem prodeje.
Nechat si poradit | Získat odhad ceny pozemku zdarma
Vzorový případ: Paní Novotná chtěla prodat louku – přišla ale překvapivá podmínka
Paní Novotná vlastnila po rodičích louku na okraji vesnice v CHKO Kokořínsko.
Louka byla nezastavěná, sousedila přímo s lesem a v katastru nebyla uvedena žádná omezení. Když se jí ozval zájemce z Prahy s nabídkou 700 000 Kč, byla rozhodnutá prodat.
Při konzultaci s makléřkou ale vyšlo najevo, že pozemek leží v 1. zóně CHKO.
A to znamená jediné:
Stát má předkupní právo, i když není zapsané na listu vlastnictví.
Makléřka proto kontaktovala Agenturu ochrany přírody a krajiny (AOPK), kde potvrdili, že nabídku musí nejprve dostat stát. Ten má na odpověď 60 dní.
Po 5 týdnech stát potvrdil, že o koupi nemá zájem – a paní Novotná tak mohla podepsat kupní smlouvu s původním zájemcem.
Co z toho plyne?
Ne každá nemovitost v CHKO je volně prodejná – a i když to v katastru nevidíte, může platit zákonná povinnost nejprve nabídnout pozemek státu.
Vyplatí se vždy ověřit ochranné zóny a konzultovat prodej s někým, kdo ví, na co si dát pozor.
O co jde?
Když chcete v CHKO prodat pozemek, nemusí být všechno tak jednoduché, jak vypadá – stát totiž v určitých případech dostává zákonné předkupní právo, aniž by to bylo napsáno na listu vlastnictví.
Zákonný základ
-
Zákon č. 114/1992 Sb. (o ochraně přírody a krajiny) říká, že stát má předkupní právo na nezastavěné pozemky mimo sídla, které leží v:
-
národních parcích,
-
národních přírodních rezervacích,
-
národních přírodních památkách,
-
a také u jeskyní (zakonyprolidi.cz).
-
-
Pokud nějaký takový pozemek chcete prodat, musí ho majitel nejprve nabídnout orgánu ochrany přírody (např. AOPK nebo MŽP). Pokud do 60 dnů stát neprojeví zájem, může se prodej uskutečnit (zakonyprolidi.cz).
Kdy to platí?
-
Platí jen pro nezastavěné pozemky mimo obce, pokud jsou v:
-
národním parku,
-
národní přírodní rezervaci,
-
národní přírodní památce.
-
-
NEPLATÍ pro pozemky v běžné části CHKO (mimo výše uvedená zvláště chráněná území) a zástavěné pozemky.
-
Až např. v zvláště chráněné 1. zóně CHKO může zákonné předkupní právo vzniknout i bez zápisu do katastru (fsv.cuni.cz, lesnickejudikaty.cz).
Co to znamená pro vás jako majitele nebo makléře?
-
Zjistit přesnou ochranu území – je důležité ověřit, zda pozemek spadá pod některé ze zvláště chráněných území. Pomůže katastr plus mapy AOPK.
-
Pokud ano, musíte pozemek nabídnout státu prostřednictvím orgánu ochrany přírody.
-
Pokud stát nezareaguje během 60 dní, prodej můžete realizovat komukoliv.
-
Pokud stát reaguje a projeví zájem, musí koupit pozemek za stejnou cenu, kterou jste nabídli.
-
Pokud se státem nebyla uzavřena smlouva, soud může rozhodnout, že pozemek musíte nabídnout i tak (zakonyprolidi.cz).
5. Proč to existuje?
-
Územě jako NP, NPR či NPP jsou pro stát strategicky důležitá pro ochranu přírody.
-
Předkupní právo je prevence proti nevhodným prodejům a výstavbě, která by mohla ohrozit ekologii a krajinu (fsv.cuni.cz).
Zkratky zvláště chráněných území:
NP – Národní park
Velkoplošné chráněné území se zcela výjimečnými přírodními hodnotami.
Cílem je zachovat přírodní prostředí co nejvíce bez zásahu člověka.
Např. Krkonošský národní park (KRNAP), Šumava, Podyjí, České Švýcarsko.
NPR – Národní přírodní rezervace
Menší území (ve srovnání s NP), která chrání velmi cenné a jedinečné přírodní lokality.
Může jít např. o rašeliniště, vzácné lesy, mokřady, skály s výskytem chráněných druhů.
Např. Boubínský prales, Rejvíz, Hojnovodské rašeliniště.
NPP – Národní přírodní památka
Ještě menší lokalita, často s výskytem specifického přírodního jevu, vzácných druhů nebo geologických útvarů.
Např. jeskyně, skalní útvary, prameny nebo místa s výskytem chráněných rostlin.
Např. Pravčická brána, Macocha, Hromnické jezírko.
Ve všech těchto případech má stát automaticky předkupní právo na nezastavěné pozemky mimo sídla – i když to není uvedeno v katastru.
✅ Shrnutí jednoduchým jazykem
-
Pokud prodáváte v CHKO, ale mimo NP, NPR nebo NPP, zákonné předkupní právo státu neplatí.
-
Pokud prodáváte na území NP, NPR nebo NPP a jde o nezastavěný pozemek mimo vesnici, musíte ho nejdřív nabídnout státu.
-
Stát má 60 dní na rozhodnutí – pokud se neozve, můžete prodat dál.
-
A pozor – ani nezapsané právo není švindlem, může být stále platné podle zákona!
FAQ – často kladené otázky k „předkupnímu právu státu“
Co je to předkupní právo státu?
Stát má zákonem dané právo být před kupcem určitého typu nemovitosti (např. lesních pozemků v CHKO). To znamená, že pokud prodáváte takovou nemovitost, musíte státní orgány nejprve informovat – a stát má možnost ji koupit za stejných podmínek jako jiný zájemce.
Kdy musí své právo stát využít?
Stát musí reagovat v určené lhůtě, obvykle 30 dnů od obdržení oznámení o prodeji (tj. nabídce). Pokud nereaguje, právo zaniká a prodej může pokračovat k jinému kupujícímu.
Může předkupní právo zastavit prodej?
Ano – jakmile oznámíte prodej a zveřejníte podmínky, stát může převzít kupní smlouvu. Znamená to, že kupující, kterého jste vybrali, může být nahrazen státem – prodej se zpožďuje a komplikují se právní kroky.
Jak se předkupní právo projeví v praxi?
Prodávající zasílá oznámení úřadu (správě CHKO nebo odbornému orgánu).
Úřad může stát jako kupující. Pokud se k prodeji nevyjádří včas, právo zanikne.
Jestliže právo uplatní, musí být prodej realizován ve prospěch státu a v souladu s původními podmínkami.
Jak se chránit před rizikem?
Oslovení odborníka (advokát nebo makléř) pro správné právní kroky.
Transparentnost v oznámení – v termínu, s jasně definovanými podmínkami.
Ověření reakční doby státu a zajištění všech potřebných formálních náležitostí.
Doporučené čtení
Pro ještě hlubší pochopení tématu doporučuji tyto články:
-
Když se prodej zkomplikuje: Jak jsem pomohla klientce s prodejem bytu zatíženého exekucí – skutečný příběh, jak právní komplikace ovlivňují prodej nemovitosti. Chci odhad zdarma
-
Příběh paní Veroniky: Proč svěřit prodej domu odborníkovi? – případ, kde díky odbornému přístupu proběhl hladký prodej bez komplikací. Potřebuji poradit – kontaktujte mě
