Černé stavby při prodeji nemovitosti: co vás může zdržet, kolik to stojí a jak předejít problémům
Prodej nemovitosti zatížené černou stavbou může výrazně prodloužit celý proces a snížit její hodnotu. Nejde jen o riziko pokuty, ale také o komplikace s bankou kupujícího, katastrem či pojišťovnou. V tomto článku vysvětlím, jak poznat černou stavbu, jak probíhá legalizace a proč je dobré mít vše vyřešené dříve, než začnete s prodejem. Dozvíte se i příběh z praxe, kde nezkolaudovaná zimní zahrada mohla celý prodej zablokovat.
Co je černá stavba a proč je problém při prodeji
Černou stavbou je objekt nebo úprava, která vznikla:
• bez stavebního povolení či ohlášení
• v jiných rozměrech, tvaru nebo umístění, než bylo povoleno
• bez kolaudace, i když měla proběhnout
Nejčastější případy z praxe:
• přístavby, terasy, zimní zahrady
• pergoly, garáže, zahradní domky, bazény
• změny dispozice uvnitř domu
• přípojky, studny, větší terénní úpravy
• stavby na hranici pozemku bez souhlasu souseda
Při prodeji se vše prověřuje. Pokud stavba neodpovídá dokumentaci, přichází na řadu doplnění podkladů, dodatečné povolení, posudky a často i jednání se sousedy a úřady. A to může prodej výrazně zpomalit nebo zastavit.
„Já si to tu postavím, stejně na to nikdo nepřijde.“ Realita? Už dávno ne.
Častá věta, kterou slýchám:
„Je to můj pozemek, udělám si to po svém. Nikdo to řešit nebude.“
Dříve to občas prošlo. Dnes už ne.
Stavební úřady, banky i odhadci využívají moderní digitální nástroje, které umí nesoulad odhalit během pár kliknutí, například:
• ortofotomapy obnovované v přibližně dvouletém cyklu (ročně cca polovina ČR),
• porovnání snímků v čase,
• propojení s katastrálními daty a GIS mapami,
• další analytické nástroje pro identifikaci změn v zástavbě.
A navíc: obce mají zákonnou povinnost vykonávat stavební dozor.
To znamená, že nepovolená nebo nesprávně provedená stavba už dnes neprojde. Dříve nebo později se objeví. Nejčastěji právě ve chvíli, kdy se rozhodne prodávat, rozvádět, dědit nebo financovat hypotékou.
Reálný příběh z praxe: Zimní zahrada, která málem zablokovala prodej
U jednoho řadového domu si majitelé nechali před lety povolit zimní zahradu na hranici pozemku. Tehdejší sousedé dali souhlas, papírově vše vypadalo správně.
Jenže:
• zimní zahrada byla postavena větší, než projekt povoloval
• kolaudace neproběhla, i když měla
• mezitím se sousední dům prodal a přišli noví majitelé
• na nesoulad jsme přišli až při přípravě prodeje
Bylo nutné vše legalizovat dodatečně. A tady nastal zásadní moment:
Noví sousedé byli vstřícní a nic nerozporovali. To bylo velké štěstí.
Protože kdyby nesouhlasili, a měli by na to plné právo, stavební úřad by musel jejich námitky zohlednit.
V extrému by mohlo dojít až k nařízení úpravy nebo odstranění části stavby.
A prodej? Ten by byl pozastaven nebo výrazně oddálen.
Tento případ dopadl dobře. Ale nemusí to tak být vždy.
Co jsme museli udělat, aby bylo možné nemovitost bezpečně prodat
Aby bylo možné dům prodat bez právních rizik a s jistotou pro kupujícího, zajistili jsme:
• dohledání původní dokumentace
• geodetické zaměření skutečného stavu
• úpravu projektové dokumentace do reality
• komunikaci se stavebním úřadem
• osobní jednání s novými sousedy a získání jejich součinnosti
• podání žádosti o dodatečné povolení
• dodatečnou kolaudaci
Až poté proběhl prodej nemovitosti.
Vstřícnost sousedů byla klíčová a skutečně si jí vážím. I lidský přístup v těchto situacích hraje roli.
Poučení pro majitele: formalita dnes není formalita
Nezkolaudovaná nebo nepovolená stavba může znamenat:
• ztrátu kupujícího nebo problém s financováním
• zdržení o týdny až měsíce
• vyšší náklady na dodatečné povolení
• riziko stavebních úprav či odstranění stavby
• zbytečný stres a nejistotu
Mnohem jednodušší je vše řešit před zahájením prodeje, ne až v jeho průběhu.
Kolik stojí legalizace černé stavby
Cena se vždy odvíjí od rozsahu stavby, dokumentace a nutných kroků. Pro orientaci:
| Položka | Orientační částka |
|---|---|
| Projektová dokumentace skutečného stavu | 15 000 – 40 000 Kč |
| Geodetické zaměření | 5 000 – 15 000 Kč |
| Správní poplatky (podle typu řízení) | 1 000 – 5 000 Kč |
| Stanoviska dotčených orgánů (pokud jsou vyžadována) | 0 – 5 000 Kč |
| Dodatečné povolení stavby (poplatek) | až 50 000 Kč (dle zákona) |
| Právní a konzultační služby (dle potřeby) | 3 000 – 25 000 Kč |
| Časová náročnost (realisticky) | 1–3 měsíce, někdy déle |
Celkové náklady:
cca 20 000 – 100 000+ Kč podle typu stavby, lokalit a situace.
A to nepočítáme případné úpravy stavby, pokud je potřebné:
doplnění požárně-technických prvkůstavební úpravy do souladuodvodnění / spád / okapy mimo pozemek souseda statické posouzení
Důležité:
Legalizace je vždy levnější a jednodušší než řešit situaci při prodeji pod časovým tlakem, případně se dostat do konfliktu s úřadem nebo sousedy.
Doporučení z praxe
Pokud víte, že nemovitost budete v horizontu 1–3 let prodávat, začněte řešit nedostatky v dokumentaci už teď.
Kupující je připravenější, když mu předložíte:
kompletní dokumentacikolaudaci souhlas sousedů tam, kde je třeba jasný právní stav
Dodává to důvěru. A to zvyšuje cenu i rychlost prodeje.
Jak vám s tím mohu pomoci
Klientům pomáhám:
• prověřit stav dokumentace a reality
• určit rizika před vstupem na trh
• nastavit bezpečný a férový postup
• komunikovat se stavebním úřadem
• vyřešit případná povolení a podklady
• zpracovat prodej tak, aby proběhl hladce a v klidu
Mým cílem je bezpečný prodej, jistota pro všechny strany a dobré vztahy.
FAQ – Nejčastější otázky
Dá se prodat nemovitost s černou stavbou?
Ano, ale často až po legalizaci nebo se smluvně ošetřeným postupem. Prodej bez vyřešení může zdržet převod nebo znemožnit financování kupujícího.
Musí soused souhlasit u stavby na hranici pozemku?
Ve většině případů ano.
Nový stavební zákon stanovuje, že stavba má být standardně umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku. Pokud je blíže nebo přímo na hranici, řeší se to jako výjimka, která vyžaduje součinnost a zpravidla i souhlas souseda.
To platí jak při řádném povolení, tak zejména při dodatečné legalizaci. Pokud soused nesouhlasí, stavební úřad to musí zohlednit a legalizace může být výrazně zkomplikována nebo zamítnuta.
Může úřad nařídit odstranění stavby?
Ano. Pokud stavba není v souladu s právními předpisy, není možné ji dodatečně povolit, nebo s ní soused nesouhlasí, může úřad rozhodnout o jejím odstranění nebo úpravě.
Doporučené čtení z blogu Andi Reality
Kolik opravdu stojí prodat důmJak poznat, že je makléř opravdu dobrýOčima makléřky: co se letos skutečně prodávalo a proč
v článku použité ikony z https://icons8.com/icons
Autor: Vladimíra Kutschková
Ať už hledáte nový domov, chcete prodat svou nemovitost nebo potřebujete poradit s pronájmem, jsem zde pro vás. S radostí pomůžu najít řešení, které bude přesně odpovídat vašim potřebám a přáním. Naslouchám vám a záleží mi na vašich zájmech.
S lidským přístupem se nezastavím, dokud úspěšně nedokončíme spolupráci. S nadšením se pouštím do jakékoliv výzvy a pomůžu vám s prodejem, koupí, pronájmem či odkupem nemovitosti.
Nejčastěji pomáhám klientům s odhadem nemovitosti zdarma, provázím je celým procesem prodeje a sdílím užitečné rady v článcích na blogu.
Zakladatelkou a duší ANDI REALITY je úspěšná a zkušená makléřka, manželka a matka dvou dcer, Vladimíra Kutschková, která doslova žije světem realit.
