Jak prodat nemovitost se zástavním právem:
PRAKTICKÝ PRŮVODCE
Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem není žádná výjimečnost, naopak patří k nejběžnějším situacím, se kterými se lidé při prodávání nemovitosti setkávají.
Klíčem je zvolit správný postup, aby byl celý proces bezpečný, plynulý a právně čistý.
Pokud právě řešíte prodej nemovitosti, na které „visí“ hypotéka, americká hypotéka, nebankovní úvěr nebo dokonce exekuční zástava, pak je tento článek přesně pro vás.
Co je zástavní právo a proč je důležité?
Zástavní právo je způsob, kterým si banka nebo jiný věřitel zajišťuje svůj dluh.
Dokud není dluh splacen, nemůže být nemovitost převedena, nebo lze převod uskutečnit jen za splnění přesně stanovených podmínek.
Zástava vám tedy nebrání nemovitost prodat, jen určuje, jakým způsobem to lze udělat.
Jaké typy zástav se mohou na nemovitosti objevit?
Nejčastěji jde o:
- Hypoteční úvěr na bydlení (účelová hypotéka)Klasická bankovní hypotéka, která se běžně vyplácí z kupní ceny. Nejčistší a nejjednodušší práce.
- Americká hypotékaTaké bankovní úvěr, pouze neúčelový. Administrativně snadný, ale často s vyšší úrokovou sazbou.
- Nebankovní úvěrNejrizikovější varianta, protože nebankovní společnosti často neumožňují vyplacení z kupní ceny. Tento typ zástavy vyžaduje opravdu zkušené vedení celého procesu.
- Zástava ve prospěch fyzické osobyMéně častá, ale v praxi stále se objevující varianta. Podmínky se velmi liší. Někdy bezproblémové, jindy naopak komplikované.
- Exekuční zástavaNejedná se o klasické zástavní právo jako u hypotéky a brání standardnímu prodeji. Prodej v exekuci se řídí zcela jinými pravidly. Protože jde o velmi rozsáhlé téma, bude mu věnován samostatný článek.
Poznámka:
U některých úvěrů se může objevit také zákaz zcizení a zatížení, který znemožňuje prodej bez souhlasu věřitele.
Nejde však o samostatný typ zástavy, ale o doplňkový smluvní prvek, se kterým je nutné při prodeji počítat.
Jaké máte možnosti, pokud chcete nemovitost se zástavním právem prodat?
Prodej může probíhat různými způsoby. Níže najdete tři reálně použitelné varianty, které odpovídají současné praxi bank, právníků a realitních transakcí.
1. Prodej s vyplacením zástavy přímo z kupní ceny
Toto je v České republice dnes dominantní způsob a pro kupujícího nejbezpečnější varianta.
Banky mají dva možné postupy — a každý obchod začíná tím, že si vyžádáme vyčíslení dluhu.
Varianta A – Část kupní ceny jde přímo bance (bankami nejčastěji používaná)
Nejčastější postup:
- 1Banka prodávajícího vystaví vyčíslení dluhu.
- 2Kupující (nebo jeho banka) odešle odpovídající část kupní ceny přímo bance.
- 3Zbytek kupní ceny složí kupující do advokátní úschovy.
- 4Banka po přijetí své části vystaví kvitanci.
- 5Podá se návrh na výmaz zástavy.
- 6Po převodu vlastnictví na katastru a výmazu zástavy doplatí advokát zbytek prodávajícímu.
Výhody:
- běžná praxe bank
- administrativně rychlejší
- vhodné pro většinu hypotečních úvěrů
Varianta B – Peníze jdou nejprve do advokátní úschovy (nejbezpečnější pro kupujícího)
Tato varianta vyžaduje výslovné schválení banky.
Některé banky ji povolují, jiné vůbec.
Nejčastější postup:
- 1Kupní cena je celá složena do úschovy advokáta.
- 2Advokát vyplácí bance až tehdy, kdy:je nemovitost převedena na katastru na kupujícího
- 3Banka po přijetí své části vystaví kvitanci.
- 4Podá se návrh na výmaz zástavy.
- 5Po výmazu zástavy advokát doplatí prostředky prodávajícímu.
Výhody:
- maximální ochrana kupujícího
- žádné riziko „předčasného placení“
- transparentní postup
2. Vyplacení zástavy prodávajícím před prodejem (vzácné)
Tuto variantu lze použít pouze tehdy, když prodávající má k dispozici vlastní prostředky.
Po doplacení dluhu:
- 1banka vystaví kvitanci,
- 2zástava se vymaže,
- 3nemovitost se prodává „čistá“.
Volí se jen výjimečně — většina prodávajících potřebuje peníze právě z prodeje.
3. Převzetí výhodné hypotéky kupujícím (výjimečné, ale možné)
Tato možnost přichází v úvahu tehdy, pokud má prodávající výjimečně výhodnou starou úrokovou sazbu.
Podmínky převodu:
- 1banka musí převod úvěru schválit,
- 2kupující musí projít kompletním scoringem,
- 3banka může změnit podmínky,
- 4převod není právem — je to výjimka.
4. Převod zástavy na jinou nemovitost (ponechání výhodné hypotéky)
Tato varianta se používá tehdy, když má prodávající výhodnou hypotéku, kterou nechce doplácet ani rušit. Zástava se jednoduše převede na jinou nemovitost, kterou vlastní (nebo současně kupuje).
Jak to probíhá?
- 1Prodávající požádá svou banku o převod zástavy.
- 2Banka posoudí, zda nová nemovitost splňuje podmínky (hodnota, bonita, LTV).
- 3Připraví nové zástavní smlouvy.
- 4Po přepsání zástavy na novou nemovitost je prodávaná nemovitost „čistá“ a může být převedena na kupujícího.
Na co si dát pozor?
- Banka neuvolní peníze kupujícímu, dokud nebude na katastru zapsaná nová zástava a původní LV nebude vyčištěný.
- Pokud jde obchod pod stejnou bankou, lze někdy vyjednat výjimku, ale je to vždy individuální rozhodnutí banky.
- Celý proces obvykle prodlouží čas potřebný k převodu, počítejte s rezervou 4–6 týdnů navíc.
Výhody
- prodávající nepřijde o výhodnou sazbu
- nevznikají sankce za předčasné splacení
- kupující kupuje nemovitost bez zástav
Nevýhody
- !závisí na schválení banky
- !prodlužuje časový harmonogram
- !nová nemovitost musí mít dostatečnou hodnotu
Nebankovní zástavy – nejčastější komplikace
Nebankovní společnosti často neumožňují vyplacení dluhu přímo z kupní ceny.
Obvykle trvají na tom, že:
- peníze musí být zaslány předem,
- kvitanci vydají až po přijetí platby,
- někdy určují „svého advokáta“, který má peníze držet.
Pro kupujícího je to však velké riziko.
Bez zkušeného makléře a právníka se zde dá velmi snadno spálit.
Každý krok musí být přesně vyjednán — od úschovy přes termíny až po podmínky výmazu.
DŮLEŽITÉ UPOZORNĚNÍ:
Proč je nebankovní zástava jednou z nejvážnějších překážek při prodeji nemovitosti.
Nebankovní zástavy patří k nejobtížnějším situacím, které mohou při prodeji nemovitosti nastat.
A je důležité upozornit na to že:
Banky neuvolňují peníze z hypotéky na vyplacení nebankovní zástavy.
Dluh musí být nejdříve splacen a zástava vymazána, teprve poté banka uvolní financování kupujícímu.
To vytváří obrovský problém jak pro prodávajícího, tak pro kupujícího.
Proč je to problém?
- Prodávající obvykle nemá vlastní prostředky, aby nebankovní úvěr vyplatil.
- Kupující nemůže použít hypotéku, protože banka to nedovolí.
- Nebankovní společnost často neumožní zaplatit až po převodu.
- Vyjednání úschovy někdy trvá týdny, jindy ji nebankovní věřitel vůbec nepovolí.
Častý následek:
Výrazné snížení prodejní ceny
Právě z tohoto důvodu se velmi často stává, že:
prodávající je donucen prodat nemovitost za podstatně nižší cenu komukoliv, kdo je ochoten akceptovat takto velké riziko.
- prodávající je donucen prodat nemovitost za podstatně nižší cenu komukoliv, kdo je ochoten akceptovat takto velké riziko.
A tím kupujícím bývá nejčastěji:
- investor se znalostí trhu,
- spekulant kupující „problémové“ nemovitosti,
- kupující s hotovostí připravený riskovat.
Jak vám pomohu, pokud řešíte prodej se zástavním právem?
- kompletně zanalyzuji list vlastnictví
- vysvětlím všechny možnosti a jejich rizika
- spolupracuji se zkušenými finančními poradci
- vyjednávám s nebankovní společností
- nastavím bezpečný postup úschov i výmazu
- koordinuji právníky, advokáty, finanční poradce i financující banku kupujícího
- dbám na to, aby žádná strana nebyla vystavena riziku
- držím pod kontrolou všechny lhůty i právní kroky
Mým cílem je, aby prodej proběhl bezpečně, hladce a s respektem ke všem stranám.
Potřebujete poradit, jak bezpečně prodat nemovitost se zástavou?
Každá situace je jiná a univerzální řešení neexistuje.
Ráda s Vámi vše projdu krok za krokem a navrhnu bezpečný postup, vysvětlím, jaké kroky jsou potřeba, a pomohu vám nastavit celý proces tak, aby prodej proběhl klidně a bez zbytečných rizik.
Vladimíra Kutschková
nejčastější otázky k tématu Jak prodat nemovitost se zástavním právem
Lze prodat nemovitost se zástavním právem?
Lze prodat nemovitost zatíženou exekuční zástavou?
Je bezpečné kupovat nemovitost se zástavou?
Jak dlouho trvá výmaz zástavy?
DALŠÍ ČLÁNKY
CO MÁTE CHTÍT OD SVÉHO MAKLÉŘE?
mgr. vladimíra kutschková
Ať už hledáte nový domov, chcete prodat svou nemovitost nebo potřebujete poradit s pronájmem, jsem zde pro vás. S radostí pomůžu najít řešení, které bude přesně odpovídat vašim potřebám a přáním. Naslouchám vám a záleží mi na vašich zájmech.
S lidským přístupem se nezastavím, dokud úspěšně nedokončíme spolupráci. S nadšením se pouštím do jakékoliv výzvy a pomůžu vám s prodejem, koupí, pronájmem či odkupem nemovitosti.
Nejčastěji pomáhám klientům s odhadem nemovitosti zdarma, provázím je celým procesem prodeje a sdílím užitečné rady v článcích na blogu.
Zakladatelkou a duší ANDI REALITY je úspěšná a zkušená makléřka, manželka a matka dvou dcer, Vladimíra Kutschková, která doslova žije světem realit.
