Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím
aneb Výhody, nevýhody a na co si dát pozor při koupi bytu.
Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím bytu zásadně ovlivňuje cenu, možnosti financování, způsob převodu i právní jistotu. Vysvětluji, jaké jsou skutečné výhody a nevýhody obou forem vlastnictví a na co si dát pozor, než podepíšete kupní smlouvu.
Chcete mít při prodeji nemovitosti klid, jistotu a profesionální podporu, stejně jako paní Veronika? Ozvěte se mi.
Proč na typu vlastnictví tolik záleží
Na první pohled se může zdát, že typ vlastnictví je jen právní detail. Ve skutečnosti ale rozhoduje o tom, kdo byt skutečně vlastní, jak s ním může nakládat a jak snadno ho lze financovat.
Správné pochopení rozdílu mezi družstevním a osobním vlastnictvím vám ušetří spoustu nedorozumění – i peněz.
Co přesně znamená osobní vlastnictví (OV)
Byt v osobním vlastnictví je samostatná nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí.
Majitel má plná vlastnická práva – může byt:
- prodat, darovat, zastavit, přepsat do dědictví nebo pronajmout
- upravovat či rekonstruovat bez nutnosti souhlasu jiných osob (pokud se nezasahuje do společných částí domu).
Součástí je i spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku.
výhody
- Možnost hypotékyByt sám slouží jako zástava, běžné podmínky.
- Plná kontrolaVše je na rozhodnutí vlastníka.
- Snazší prodej a pronájemNení nutný žádný souhlas třetí strany.
- Zapsáno v katastru nemovitostíVysoká právní jistota.
- Možnost využít jako investiciByt lze zastavit, pronajmout či darovat.
NEvýhody
- Vyšší pořizovací cenaDružstevní byty jsou levnější.
- Povinnost účasti na správě SVJA podílet se na všech nákladech domu.
- Daň z nemovitostiPlus poplatky za vklad při převodu.
Co znamená družstevní vlastnictví (DV)
U družstevního bytu nejste vlastníkem bytu, ale členem družstva.
Družstvo vlastní celý dům a každý člen má právo byt užívat.
Kupujete tedy členský podíl, nikoli byt samotný.
Tento převod se nezapisuje do katastru nemovitostí, ale pouze do evidence družstva.
výhody
- Nižší pořizovací cenaByty v DV bývají levnější až o 20 %.
- Jednodušší převod členských právJe to bez zápisu do katastru = rychlejší administrace.
- Bez daně z nemovitosti.Neplatí se.
- SoukromíPřevod není veřejně dohledatelný.
NEvýhody
- Byt nelze pronajmout, ale pouze podnajímat.Nájemcem je družstevník (člen družstva), který může byt přenechat k užívání jiné osobě jen se souhlasem družstva.
- Financování je složitější, ale možnéNapř. Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti, předhypoteční úvěr při plánovaném převodu do OV, účelový úvěr na družstevní bydlení bez zástavy (kratší splatnost, vyšší sazba).
- Omezené nakládání s bytemPřevod členských práv se řídí stanovami družstva.
- Riziko ručení za závazky družstva.Členové neručí svým majetkem za dluhy družstva, ale může dojít k navýšení členských vkladů nebo zvýšení nájemného, pokud družstvo nezvládá své závazky (např. úvěr na rekonstrukci domu). V krajním případě by ekonomické problémy družstva mohly snížit hodnotu družstevního podílu.
- Chybí zápis v katastruMenší právní jistota pro třetí osoby.
Jak ovlivňuje typ vlastnictví cenu a financování
Družstevní byty jsou cenově dostupnější, protože jejich prodej je omezený vnitřními pravidly družstva a jejich financování bývá složitější.
Pokud však družstvo plánuje převod do osobního vlastnictví, může být koupě velmi výhodná – hodnota bytu po převodu stoupne.
Kdy dává družstevní byt smysl
- Hledáte cenově dostupnější variantu,
- Máte vlastní prostředky nebo jinou nemovitost do zástavy,
- Družstvo je ekonomicky stabilní a umožňuje převod do OV,
- Plánujete byt užívat osobně, nikoli investičně.
Kdy zvolit byt v osobním vlastnictví
- Chcete byt financovat hypotékou.
- Plánujete byt pronajímat nebo použít jako zástavu.
- Preferujete plnou kontrolu a právní jistotu.
- Zvažujete budoucí prodej nebo převod na potomky.
Co si nechat vždy doložit před koupí
U družstevního bytu:
- Stanovy družstva
- Potvrzení o bezdlužnosti člena vůči družstvu
- Informace o výši anuity (zůstatek úvěru)
- Informaci, zda družstvo plánuje převod do osobního vlastnictví
- Účetní uzávěrku družstva – pro ověření ekonomické stability
U bytu v osobním vlastnictví:
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí (LV)
- Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ
- Stanovy a rozpočet SVJ – pro kontrolu fondu oprav
- Evidenční list s přehledem záloh a služeb
- PENB (průkaz energetické náročnosti budovy)
Shrnutí
Každá forma vlastnictví má své místo. Důležité je rozumět pravidlům, která k ní patří – a rozhodnout se podle svých životních plánů a možností financování.
Doporučení na závěr
Ať už kupujete byt družstevní nebo v osobním vlastnictví, vždy si ověřte všechny právní a finanční souvislosti před podpisem smlouvy.
Dobrý makléř vám pomůže nejen s vyjednáváním podmínek, ale i s ověřením všech podkladů, které jsou pro bezpečný převod klíčové.
Vladimíra Kutschková
nejčastější otázky k prodeji nemovitosti zatížené exekucí
Mohu si vzít hypotéku na družstevní byt?
Mohu družstevní byt pronajímat?
Mohu družstevní byt zdědit?
Co znamená, že ručím za závazky družstva?
DALŠÍ ČLÁNKY
mgr. vladimíra kutschková
Ať už hledáte nový domov, chcete prodat svou nemovitost nebo potřebujete poradit s pronájmem, jsem zde pro vás. S radostí pomůžu najít řešení, které bude přesně odpovídat vašim potřebám a přáním. Naslouchám vám a záleží mi na vašich zájmech.
S lidským přístupem se nezastavím, dokud úspěšně nedokončíme spolupráci. S nadšením se pouštím do jakékoliv výzvy a pomůžu vám s prodejem, koupí, pronájmem či odkupem nemovitosti.
Nejčastěji pomáhám klientům s odhadem nemovitosti zdarma, provázím je celým procesem prodeje a sdílím užitečné rady v článcích na blogu.
Zakladatelkou a duší ANDI REALITY je úspěšná a zkušená makléřka, manželka a matka dvou dcer, Vladimíra Kutschková, která doslova žije světem realit.
