V jednom z předchozích článků jsem popisovala realitní řetězec, který se musel stihnout do konce roku. Jedním z klíčových momentů byla nebankovní zástava na nemovitosti.

Právě tady se často láme celý obchod.

Nebankovní zástava sama o sobě neznamená, že je nemovitost neprodejná. Znamená ale, že je potřeba postupovat přesně, systematicky a s plnou kontrolou nad dokumenty i časováním.

Nebankovní zástava vzniká tehdy, když si vlastník vezme úvěr od nebankovní společnosti a jako zajištění použije svou nemovitost.

Na listu vlastnictví se typicky objeví:

Na první pohled to může vypadat podobně jako běžná hypotéka. Rozdíl je ale v podmínkách, rozsahu zajištění a způsobu výmazu.

U klasických bankovních hypoték je proces pro banky předvídatelný a standardizovaný.

V praxi existují dva nejběžnější scénáře:

Peněžní prostředky jdou do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy a vyplácejí se bance podle podmínek smlouvy o úschově. Nejčastěji po provedení vkladu vlastnického práva do katastru.

Nejčastější scénář je tento:
banka kupujícího vyplácí přímo banku prodávajícího.

Peníze tedy nejdou do advokátní úschovy, ale úvěrující banka:

Tento model je pro banky standardní, procesně jednoduchý a hlavně vzájemně akceptovaný.

A právě v tom spočívá zásadní rozdíl oproti nebankovní zástavě.

U nebankovní zástavy může být postup formálně podobný (vyčíslení, úhrada, výmaz), ale zásadní rozdíl je v přístupu banky kupujícího.

Banka velmi často:

Teprve poté je ochotná řešit schvalování a čerpání úvěru kupujícího.

To znamená, že:

A právě tady vzniká velmi často zásadní časový i finanční zádrhel.

Další praktický rozdíl spočívá v tom, že nebankovní společnosti často:

To znamená, že:

Celou tuto dobu je majitelem nemovitosti stále prodávající.
Pokud se přece jen kupující rozhodne do tohoto rizika vstoupit a vyplatit nebankovní úvěr ze svých prostředků, je naprosto zásadní, jak precizně bude celý proces právně ošetřen.

Ani velmi pečlivé právní nastavení však nezabrání možnému riziku na straně prodávajícího. V mezidobí může například dojít k zápisu exekuce, exekuční zástavy či jiného omezení vlastnického práva. Pokud by se tak stalo, kupující již zaplatil část kupní ceny, ale nemovitost stále nevlastní a obchod se může dostat do velmi složité situace.

Právě proto je tento krok mimořádně citlivý a je potřeba jej zvažovat s maximální opatrností.

Ze své praxe tento postup jednoznačně nedoporučuji.
Pokud má být nebankovní úvěr vyplacen přímo z prostředků kupujícího, vstupuje kupující do situace, kde nese nepřiměřené riziko. Ani velmi precizní právní nastavení totiž nezaručí, že se v mezidobí neobjeví další závazky či omezení na straně prodávajícího.

Proto před přímým splácením nebankovního úvěru penězi kupujícího důrazně varuji. Každý takový případ musí být individuálně vyhodnocen a proces musí být nastaven tak, aby byla ochrana kupujícího maximální.