Věděli jste, že darování nemovitosti může při jejím prodeji znamenat daň z příjmu v řádu stovek tisíc korun?

Mnoho rodičů daruje nemovitost dětem ještě za svého života, aby rodina ušetřila několik tisíc korun za dědické řízení. Motivace bývá většinou podobná. Chtějí předejít sporům mezi dědici a celý převod majetku zjednodušit.

Rozhodnutí, které může při budoucím prodeji znamenat rozdíl statisíců

Rozhodování mezi darováním nemovitosti a jejím ponecháním v dědictví je v rodinách častější, než by se mohlo zdát. Na první pohled se může zdát logické převést majetek na děti ještě za života rodičů. Rodina tak má pocit, že má majetkové vztahy vyřešené dopředu, předejde případným sporům mezi dědici a zároveň se vyhne nákladům spojeným s dědickým řízením u notáře.

Darování se proto často jeví jako jednoduché a rychlé řešení. Nemovitost se převede na nového vlastníka a celá situace působí jako uzavřená kapitola.

Z praxe při prodeji nemovitostí ale vidím, že právě v této chvíli zůstává stranou jedna důležitá otázka:
Jaké budou daňové dopady ve chvíli, kdy se nemovitost jednou bude prodávat?

Teprve při přípravě prodeje se někdy ukáže, že rozhodnutí, které mělo rodině ušetřit několik tisíc korun na dědickém řízení, může ve výsledku znamenat výrazně vyšší náklady na dani z příjmu.

Neznamená to, že darování je špatné řešení. V některých situacích může být naopak velmi rozumné. Je ale dobré znát rozdíly mezi darováním a dědictvím a přemýšlet nad tímto rozhodnutím v širších souvislostech – zejména pokud existuje možnost, že se nemovitost bude v budoucnu prodávat.

Darování nemovitosti patří mezi nejčastější způsoby, jak rodiče převádějí majetek na své děti ještě za svého života. Samotný proces je relativně jednoduchý. Po podpisu darovací smlouvy a zápisu do katastru nemovitostí se obdarovaný stává novým vlastníkem.

Velkou roli hraje také skutečnost, že darování mezi rodiči a dětmi je osvobozeno od daně z darování, takže samotný převod majetku nepřináší žádnou daňovou povinnost.

Dalším důvodem bývá snaha předejít budoucím sporům mezi dědici nebo zjednodušit majetkové vztahy v rodině ještě za života rodičů. Mnoho rodin zároveň vnímá darování jako způsob, jak se vyhnout nákladům spojeným s dědickým řízením u notáře.

Právě v tomto momentu ale často dochází k tomu, že se rozhodování zaměřuje především na okamžité náklady spojené s převodem majetku. Méně pozornosti se už věnuje tomu, jaké mohou být dopady v budoucnu. Zejména ve chvíli, kdy se nový vlastník rozhodne nemovitost prodat.

Při prodeji nemovitosti se vždy posuzuje tzv. časový test vlastnictví, který rozhoduje o tom, zda je příjem z prodeje osvobozen od daně z příjmu.

Pokud je nemovitost zděděna v přímé linii, započítává se do časového testu také doba, po kterou nemovitost vlastnil původní majitel.

Pokud tedy rodiče vlastnili nemovitost dlouhodobě, může dědic splnit časový test prakticky okamžitě a při prodeji daň z příjmu vůbec neplatí.

U darování je situace jiná. Darováním dochází ke změně vlastníka a časový test se vždy počítá od okamžiku darování, tedy od chvíle, kdy je nový vlastník zapsán v katastru nemovitostí.

Pokud není splněn časový test vlastnictví ani jiná podmínka pro osvobození, vzniká povinnost zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Základ daně se stanovuje jako rozdíl mezi:

Hodnota při nabytí se určuje znaleckým posudkem podle vyhlášky. Tento tzv. vyhláškový odhad bývá ve většině případů nižší než skutečná tržní cena, za kterou se nemovitost později prodává.

Právě proto zde často vzniká poměrně výrazný rozdíl, který následně podléhá 15% dani z příjmu.

Pro lepší představu si ukažme konkrétní situaci.

Rodiče darovali dítěti rodinný dům a pozemky. V době darování byl vyhotoven znalecký posudek podle vyhlášky.

Hodnota nemovitostí byla stanovena takto:

Celková hodnota při nabytí tedy byla:

5 900 000 Kč

Později byly nemovitosti prodány za tržní cenu:

Celková prodejní cena:

9 000 000 Kč

Rozdíl mezi prodejní cenou a hodnotou při nabytí:

9 000 000 – 5 900 000 = 3 100 000 Kč

Daň z příjmu (15 %):

3 100 000 × 0,15 = 465 000 Kč

V tomto modelovém příkladu by tedy daň z příjmu z prodeje činila přibližně:

465 000 Kč

Pro srovnání si ukažme orientační výpočet odměny notáře při dědickém řízení.

Pro účely dědického řízení se vychází z tzv. obvyklé ceny nemovitosti ke dni úmrtí. Ta vyjadřuje hodnotu, za kterou by bylo možné nemovitost prodat v daném čase a místě.

Je důležité si uvědomit, že tato cena se stanovuje ke dni úmrtí původního majitele, což bývá často jiný okamžik než doba, kdy se nemovitost skutečně prodává. Mezi těmito dvěma okamžiky může uplynout i několik měsíců nebo let, během kterých se může tržní cena nemovitostí výrazně změnit.

V našem modelovém příkladu budeme počítat s obvyklou cenou nemovitostí:

7 000 000 Kč

Výpočet podle notářského tarifu

Základní odměna notáře: 28 500 Kč

Po započtení:

DPH a drobných nákladů řízení se částka v praxi pohybuje přibližně kolem:

cca 34 000 – 36 000 Kč

Do výpočtu daně lze započítat také některé náklady, například:

Tyto položky mohou základ daně snížit.

Rozhodnutí darovat nemovitost jen proto, aby se rodina vyhnula poplatku u notáře, může při jejím budoucím prodeji znamenat rozdíl v řádu stovek tisíc korun.

Pokud řešíte převod nemovitosti v rodině, dědictví nebo uvažujete o prodeji zděděné či darované nemovitosti, můžeme se společně podívat na to, jaké daňové dopady by měla vaše konkrétní situace a jaká je aktuální tržní hodnota nemovitosti.