Co můžete, ale nechcete, vidět na listu vlastnictví (LV)
aneb LV jako rentgen nemovitosti.
Když otevírám list vlastnictví, je to jako dívat se na rentgen.
Ukáže krásné věci, které chcete vidět… ale i ty, které byste raději přehlédli.
A právě ty „neviditelné“ položky rozhodují o tom, jestli bude prodej:
- jednoduchý,
- rychlý,
- bez komplikací,
- nebo naopak velmi náročný.
V dnešním článku si společně projdeme, co může na LV stát, co to znamená a kdy je to v pořádku – a kdy je čas zbystřit.
1) Zástavní právo banky – běžné, bezpečné, předvídatelné
Zástavní právo banky je standardní a běžně se s ním pracuje.
Při prodeji:
- požádáme o vyčíslení,
- úvěr se vyplatí z kupní ceny,
- banka vystaví kvitanci,
- a katastr provede výmaz.
Nic, co by bránilo prodeji.
Bankovní zástava je dnes pro kupující i prodávající úplně normální součást financování.
2) Zástava nebankovní společnosti – může způsobit výrazné komplikace
Naopak zástava nebankovní společnosti bývá jedním z nejproblematičtějších záznamů na LV.
Proč?
Kupující financující hypotékou má zásadní problém:
Banka neuvolní peníze, dokud nebankovní úvěr není celý splacený.
To však vytváří situaci, kdy:
- prodávající obvykle nemá prostředky na splacení,
- kupující nemůže riskovat poslání peněz „dopředu“,
- nebankovní společnosti často odmítají výmaz předem,
- mnohé požadují, aby peníze byly zaslány přímo jim,
- a obchod se dostává do slepé uličky.
Jak se to řeší bezpečně?
- bankovní nebo advokátní úschovou,
- peníze jsou vyplaceny až v okamžiku, kdy je zajištěn výmaz zástavy,
- pokud s tím nebankovní subjekt souhlasí (a ne vždy souhlasí).
Tyto situace jsou řešitelné, ale vyžadují zkušenosti, právní zajištění a citlivé vyjednávání.
Určitě nejde o situaci, kterou by měl kupující nebo prodávající řešit sám.
Chcete mít jistotu, že váš prodej povede skutečný profesionál?
Napište mi. Ráda s vámi projdu vaši situaci, vysvětlím všechny kroky a doporučím postup, který bude bezpečný, férový a efektivní právě pro vás.
S Andi Reality víte, že na vás záleží.
3) Exekuce – speciální druh obchodu, ne běžný prodeJ
Tady je nutné říct to nejdůležitější:
Nemovitost zatížená exekucí NENÍ běžný prodej.
A nikdy by se tak k ní přistupovat nemělo.
Makléř nesmí vystavit kupujícího riziku, aby posílal peníze na splacení dluhů prodávajícího.
Takový postup by byl neprofesionální a nebezpečný.
Jak se to tedy řeší správně?
Standardní postup je:
- 1Zmapovat všechny dluhy prodávajícíhonejen ty, které jsou zapsané na LV.
- 2Vyžádat si přesná vyčíslení od všech exekutorů.
- 3Najít bezpečnou cestu financování tak, aby:
- nedošlo k ohrožení kupujícího,
- exekuce byly vyplaceny,
- výmaz byl zajištěn,
- a následně bylo možné zahájit běžný prodej.
Proto se exekuce řeší často ve dvou krocích:
- nejprve vyčištění LV,
- teprve potom standardní prodej běžnému kupujícímu.
A proč to tak je?
Protože:
- exekutor se řídí přísnými pravidly,
- postupy se liší případ od případu,
- a je potřeba vše nastavit tak, aby prodej nebyl pro žádnou stranu rizikový.
Exekuce a insolvence mají svůj vlastní svět.
A proto o nich vznikne samostatný odborný článek, kde bude vše do detailu vysvětleno.
4) Insolvence – přísná pravidla a povinnosti správce
Ani insolvence není standardní prodej.
Co je důležité?
- Majitel nemůže nakládat se svou nemovitostí.
- Vše rozhoduje insolvenční správce.
- Správce je povinen postupovat jako řádný hospodář- tedy prodat za co nejlepší cenu.
- Musí schválit kupní cenu, smluvní podmínky i harmonogram.
A v praxi platí:
- termíny jsou pevné,
- procesy striktní,
- a obchod musí být veden velmi precizně.
Opět jde o specifickou kategorii obchodů, která vyžaduje samostatný článek.
5) Spoluvlastnictví – když spolu lidé nežijí, ale přesto spolu vlastní nemovitost
Spoluvlastnictví samo o sobě není problém.
Problém nastává tehdy, když:
- spolu spoluvlastníci nekomunikují,
- mají mezi sebou špatné vztahy,
- nejsou schopni se dohodnout ani na základních věcech.
V těchto situacích má makléř kromě své obvyklé role i roli:
- mediátora,
- koordinátora,
- psychologa,
- a často i prostředníka.
Co když jeden spoluvlastník nechce prodat?
Pak lze prodat jen spoluvlastnický podíl.
Ale to s sebou nese velká rizika:
- podíl často koupí spekulant,
- následně vyvíjí tlak na zbývající spoluvlastníky,
- což je může donutit prodat svůj díl pod cenou.
Proto je prodej podílu krajní řešení.
6) Předkupní právo – přesně podle občanského zákoníku
Dnes platí předkupní právo pouze v několika případech.
Předkupní právo existuje, pokud vzniklo:
- 1darováním,
- 2závětí,
- 3rozhodnutím soudu,
- 4nebo je uvedeno přímo ve smlouvě.
Jak to funguje v praxi?
- Spoluvlastník s předkupním právem musí dostat první nabídku.
- Nabídka musí být písemná.
- Pokud odmítne nebo nereaguje, 3 měsíce od doručení nabídky, lze nabídnout třetí osobě.
Vladimíra Kutschková
nejčastější otázky k tématu co chtít od svého makléře
Jak moc závažná je zástava nebankovní společnosti?
Co mám dělat, když chci prodat svůj spoluvlastnický podíl?
Jak dlouhá je lhůta pro uplatnění předkupního práva?
Lze prodat nemovitost zatíženou exekucí?
DALŠÍ ČLÁNKY
Černé stavby při prodeji nemovitosti: co vás může zdržet, kolik to stojí a jak předejít problémům
mgr. vladimíra kutschková
Ať už hledáte nový domov, chcete prodat svou nemovitost nebo potřebujete poradit s pronájmem, jsem zde pro vás. S radostí pomůžu najít řešení, které bude přesně odpovídat vašim potřebám a přáním. Naslouchám vám a záleží mi na vašich zájmech.
S lidským přístupem se nezastavím, dokud úspěšně nedokončíme spolupráci. S nadšením se pouštím do jakékoliv výzvy a pomůžu vám s prodejem, koupí, pronájmem či odkupem nemovitosti.
Nejčastěji pomáhám klientům s odhadem nemovitosti zdarma, provázím je celým procesem prodeje a sdílím užitečné rady v článcích na blogu.
Zakladatelkou a duší ANDI REALITY je úspěšná a zkušená makléřka, manželka a matka dvou dcer, Vladimíra Kutschková, která doslova žije světem realit.
